대출 받을 때 알아야 하는 LTV, DTI, DSR

LTV, DTI, DSR은 금융기관이 주택담보대출 심사 시 차주(借主, 돈을 빌리는 사람)의 상환 능력과 담보 가치를 평가하기 위해 사용하는 대표적인 규제 지표이다. 즉, 은행이 “이 사람이 얼마나 대출을 감당할 수 있는지” 판단하는 핵심 지표라고 할 수 있다.

각 개념에 다음과 같이 설명할 수 있다.

LTV (Loan To Value ratio) - 담보 기준  

LTV는 주택의 담보가치 대비 대출 가능 금액의 비율을 의미한다. 이는 금융기관이 담보로 제공된 부동산의 가치에 근거하여 대출 한도를 산정할 때 활용되는 지표이다.

쉽게 말해서 집 가격 대비 얼마나 대출이 가능한지를 나타내는 비율을 말하고, “집 자체 가치 기준으로 얼마나 빌려줄까?“를 의미한다.

계산식  

LTV = 대출금 / 주택 가격

예를 들어, 주택 가격이 10억 원이고 LTV가 70%로 적용될 경우, 최대 대출 가능 금액은 7억 원이 된다.

최대 대출 = 10억 × 70% = 7억

특징  

LTV는 차주의 소득이나 기존 부채보다는 담보 자산의 가치에 중점을 둔 지표이며, 정부의 부동산 정책이나 지역 규제에 따라 허용 비율이 달라질 수 있다.

• 집 가격만 기준
• 소득은 고려 안함
• 정부 부동산 규제에 따라 지역별로 다름

DTI (Debt To Income) - 소득 대비 “주담대 중심”  

DTI는 연 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액과 일부 기타 부채 이자의 비율을 의미한다. 이는 차주의 소득 수준을 기준으로 주택담보대출 상환 부담을 평가하기 위해 사용된다.

여기서는 주택담보대출 비중이 크고, 기타 대출은 일부만 반영된다.

계산식  

DTI = (주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자) / 연 소득

예를 들어, 연 소득이 1억 원이고 주택담보대출 원리금 상환액이 3천만 원이며 기타 대출 이자가 5백만 원일 경우, DTI는 35%가 된다.

• 연 소득 : 1억
• 주담대 원리금 : 3천만
• 기타 대출 이자 : 5백만

DTI = 3,500 / 10,000 = 35%

특징  

DTI는 과거 대출 규제에서 핵심적인 역할을 하였으나, 현재는 DSR 제도의 도입으로 상대적으로 중요성이 감소하였다.

• 예전 대출 규제 핵심
• 현재는 DSR보다 영향이 작음

DSR (Debt Service Ratio) - 전체 대출 기준(가장 중요)  

DSR은 차주의 모든 대출 원리금 상환액을 연 소득과 비교하여 산정하는 비율이다. 이는 차주의 전체 부채 상환 능력을 종합적으로 평가하는 가장 강력한 금융 규제 지표로 활용된다.

간단히 말해 모든 대출의 원리금을 소득 대비 계산이며, “이 사람이 가진 모든 빚을 감당 가능?“를 평가한다.

계산 공식  

DSR = 모든 대출 원리금 합 / 연 소득

여기에는 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론, 학자금 대출 등 대부분의 금융 부채가 포함된다.

• 주택담보대출
• 신용대출
• 자동차 할부
• 카드론
• 학자금 대출 등

예를 들어, 연 소득이 1억 원이고 전체 대출 원리금 상환액이 4천5백만 원이라면 DSR은 45%가 된다.

• 연 소득 : 1억
• 주담대 원리금 : 3천만
• 신용대출 원리금 : 1천만
• 자동차 할부 : 5백만

DSR = 4,500 / 10,000 = 45%

특징  

현재 금융권에서는 통상적으로 은행권 기준 약 40% 내외의 DSR 규제를 적용하고 있다.

• 보통
  • 은행 : 40% 전후
  • 비은행 : 더 높음

정리  

한 번에 비교  

쉽게 비유하면  

• LTV: “이 집 자체가 얼마짜리냐?”
• DTI: “월급 대비 집 대출 감당 가능?”
• DSR: “지금 가진 모든 빚 감당 가능?”

실제 대출 영향 순서 (중요도)  

현재 기준

DSR > LTV > DTI

요즘은 DSR 때문에 대출 한도가 막히는 경우가 가장 많다.

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실무 팁 (부동산 구매 시 매우 중요)  

• LTV는 집 가격 영향
• DSR은 개인 재무 영향

즉, “집 가격 낮춰도”, “기존 신용대출 많으면” 대출 안 나올 수 있음

사람들이 자주 오해하는 점  

• LTV 70%면 무조건 70% 대출 가능 → DSR에서 막히면 불가능
• 소득 높으면 대출 무조건 많이 가능 → LTV 제한 있음

한 줄 정리  

• LTV = 집 기준
• DTI = 주담대 중심 소득 기준
• DSR = 전체 빚 기준 (현재 핵심)